Amortizar de forma óptima un crédito hipotecario puede suponer significativos ahorros a sus titulares. Aunque muchos compradores de vivienda suelen reparar poco en este aspecto y centrar más sus esfuerzos en minimizar el coste de las múltiples comisiones bancarias (como la de cancelación) y de los gastos fiscales y de notaría, los expertos advierten que una buena amortización es una de las claves para reducir la factura con el banco.Entre las reglas de oro más elementales figuran no contratar la hipoteca con plazos de amortización demasiado largos o con carencia de forma innecesaria y realizar los máximos desembolsos en los primeros años de vida del préstamo, que es cuando se pagan más intereses. Tampoco conviene condicionar en exceso las amortizaciones a las desgravaciones fiscales, puesto que aunque se sobrepase el límite anual de 9.015 euros por declaración fijado por Hacienda, la rebaja en los intereses puede compensar en el conjunto del préstamo (salvo que se tenga a tiro una inversión más rentable). Además, sólo se debe recurrir a los créditos con carencia cuando el comprador tenga estrecheces económicas, puesto que en estos casos los intereses se disparan y siempre que se pueda se debe amortizar en plazo en vez de en cuota.
Hasta ahora, según los datos de la Asociación Hipotecaria, el plazo medio real de amortización de los préstamos hipotecarios en nuestro país se ha venido situando en torno a los 8 años, a pesar de que la media del plazo solicitado por los compradores de vivienda en el momento de la contratación es, según los datos del INE, de 26 años. Sin embargo, el mercado está convencido de que esta situación comenzará a cambiar en los próximos años por el aumento paulatino del periodo de los nuevos productos lanzados por los bancos tras el boom de los pisos.
¿Cuándo amortizar? y ¿plazos de hasta 100 años?
Actualmente, existen en el mercado varios formas de devolver el dinero solicitado al banco para pagar la vivienda. Asi, cuotas mensuales, trimestrales e incluso semestrales. La cuota incluye parte del capital que se amortiza y los intereses correspondientes. En los de cuota constante, el más frecuente, el importe de los intereses se va reduciendo en una cuantía proporcional a la amortización del capital. En el de cuota creciente, la cuota va aumentando cada año un porcentaje prefijado. Tiene la ventaja de que se paga menos al principio pero, lógicamente, la carga aumenta en el futuro. Su inconveniente es que se pagan más intereses. En el de cuota decreciente, justamente lo contrario, se amortiza siempre la misma cantidad de capital de forma que los intereses se van reduciendo progresivamente y el total a pagar va descendiendo. El inconveniente es que al principio se paga más.
Los expertos piden prudencia y mucho cálculo a la hora de afrontar una decisión tan importante como esta. Los datos de la carga que puede representar una hipoteca hablan por sí solos. Así, tomando como referencia la tabla de la Asociación Hipotecaria, la diferencia entre amortizar un crédito a 20 años, o cinco años más tarde, en 25 años, a un tipo de por ejemplo el del último Euribor publicado por el Banco de España (4,25%) es apenas de 7,75 euros menos por cada 10.000 euros, mientras que el aumento de los intereses en el conjunto del crédito es(por cada 10.000 euros) de 1.391 euros.
Por otro lado, si la hipoteca se amplia hasta un plazo de amortización de 50 años, a la mitad de ese periodo, es decir cuando han transcurrido 25 años, el titular sólo ha abonado el 25% del valor de la casa (46.294 euros del total de 180.000 euros). Si el plazo de amortización se eleva hasta el extremo de los 100 años (periodo muy utilizado en Japón, que tienen tipos de interés muy bajos y que comienzan a extenderse en Europa) cuando ha transcurrido la mitad del plazo, es decir 50 años, el titular tan sólo habría amortizado un 10% de la vivienda. En el caso extremo de que la hipoteca estuviera referenciada a un tipo hipotético del 10% ó el 12% de interés (cifra habitual en la década de los noventa), el diferencial de la mensualidad entre la hipoteca a 50 y a 100 años sería apenas de entre 15 y 20 euros.
Otro ejemplo que ilustra las desventajas de recurrir a plazos de amortización muy largo sería el de un préstamo hipotecario a un tipo de interés del 3,5% y a quince años, que supone una cuota de 71,49 euros por diez mil. A ese mismo interés pero a veinticinco años de plazo en lugar de quince, la cuota sería de 50,06 euros al mes, es decir, que alargando el plazo diez años y con el mismo tipo de interés (3,5%) el pago mensual se reduce en apenas 21,43 euros. En otro caso, el de una hipoteca con un tipo de interés más alto: del 6%. A quince años, la cuota mensual sería de 84,39 euros, importe que se reduce a 64,43€ si se aumenta el plazo hasta veinticinco, es decir, que el ahorro total sería sólo de 19,96 euros al mes.
Y es que a medida que el tipo de interés es más alto, el ahorro que supone alargar el plazo de amortización se va reduciendo hasta el punto de que llega a partir de determinados niveles realmente no compensa ampliar el plazo de amortización. (Consultar gráfico con la evolución en distintos escenarios)
Por ello, como apunta Carina Szpilka, directora general de ING Direct, “si el cliente tiene liquidez para amortizar su hipoteca antes del plazo previsto, cuanto antes se quite el pago de la hipoteca, mejor”. Sin embargo, alerta de que antes de amortizar su hipoteca, el “cliente siempre debe fijarse en si el banco le va a cobrar alguna comisión por amortizaciones parciales o totales. Esta comisiones pasan muchas veces inadvertidas y sin embargo, es un dinero de más que el cliente no tiene por qué pagar”.
Además, matiza que si las cuotas son cómodas y al titular no le supone ningún problema seguir pagando hasta que terminen los plazos de su hipoteca, “puede utilizar ese dinero ahorrado e invertir en otros productos que le den un tipo de interés mayor que el que paga por su hipoteca y así obtener beneficios”.
Centrar el esfuerzo en los primeros años
En los primeros años de la vida de la hipoteca, los intereses representan una cifra muy superior al capital de la misma. Tomando como referencia un préstamo a 180.000 euros contratado a un plazo de amortización de 25 años, la cantidad abonada en concepto de capital no se iguala a la del capital hasta 9 años después, es decir en 2016. En los tres primeros años los intereses doblan prácticamente al capital abonado. A partir de entonces ya esta proporción comienza a reducirse paulatinamente.
Según este mismo ejemplo, en junio de 2009, cuando el capital se iguala a los intereses pagados, el titular de la hipoteca habría devuelto 8.804 euros de capital y 15.580 euros de intereses. Un año más tarde, en junio de 2010, el capital amortizado sería 12.930 euros y los intereses abonados de 22.200 euros. En cambio, a mitad de 2006, ya habría devuelto 61.500 euros de intereses y 44.800 euros de capital. Es decir que se habría pagado 112.659 euros de intereses totales. En abril de 2015 ha habría pagado la mitad de los intereses. Y, en octubre de 2010 se habría abonado casi una cuarta parte de los intereses totales (25.134 euros).
Cuidado al apretarse el cinturón
A pesar de ello, la Asociación hipotecaria aconseja en su Guia hipotecaria que a la hora de determinar el importe necesario no se apriete excesivamente el cinturón. “Concédase cierta holgura dentro de los límites Indispensables” sostiene. En su opinión, “lo importante es que usted ajuste bien tanto el importe del crédito como el plazo para poder pagarlo con más comodidad” y buscar el punto justo ya que “alargar el plazo más de lo necesario supone pagar intereses más años y estrecharlo en exceso puede llegar a implicar una carga demasiado pesada”.
Un cuarto de punto en el tipo de interés no tiene gran repercusión en la cuota pero la diferencia entre diez o veinte años puede resultar determinante. A medida que el tipo de interés es más alto, el ahorro que supone alargar el plazo de amortización se va reduciendo hasta el punto de que realmente no compensa ampliar el plazo de amortización a partir de determinados niveles.
Según los expertos, si se piensa que los tipos de interés van a subir, es más ventajoso contratar un préstamo hipotecario a interés fijo y si piensa que van a bajar, mejor inclinarse por uno variable.
Accesibilidad y otras ventajas
El director comercial de Halifax Hispania, Francisco Muñoz, ve en cambio, ventajas en la posibilidad de alargar los plazos de amortización. Según él, “si se tiene en cuenta que en los años siguientes a la contratación del crédito los ingresos del titular de la hipoteca tienen a subir, que la vivienda suele también revalorizarse y que la inflación hacer perder valor cada año al dinero adeudado, se comprueba que muchas veces es mejor destinar los ahorros a otros productos que nos den una mayor rentabilidad que a la amortización del crédito”.
Este experto del banco inglés afincado en España, recuerda que “aunque el aumento del plazo de amortización encarece la hipoteca también permite accesibilidad, lo que se traduce en poder devolver el dinero al banco de forma más holgada y el poder tener acceso a una vivienda mejor que si se pretende amortizar de manera acelerada”.
Incognitas sobre el periodo de carencia
Las entidades ofrecen a sus clientes la posibilidad de establecer un periodo de carencia, durante el cual el titular del préstamo sólo paga intereses y no amortiza capital. Se suele ofrecer por un plazo corto -uno o dos años- al iniciarse la operación con el fin de hacer más cómodo el pago inicial del préstamo.
Sin embargo, antes de recurrir a esta figura conviene reflexionar ya que puede elevar enormemente los intereses y provocar un brusco repunte cuando concluye el periodo de carencia.
Cada vez hay más ofertas de préstamos hipotecarios en los que solo se pagan intereses durante los primeros años. En estos casos, los expertos aconsejan ser consciente de que aunque permite una mayor facilidad al comienzo del crédito, una vez transcurrido el período de carencia el incremento de las cuotas será considerable.
Por ello, habrá que tener en cuenta no sólo lo que habrá de pagar en los primeros años y estudiar su capacidad para afrontarlas a partir de ese momento. El director comercial de Halifax, Francisco Nuñez, cree que esta fórmula es positiva para muchos compradores de vivienda ya que permite hacer frente a la hipoteca en los primeros años del crédito, los más difíciles para un comprador medio de vivienda, sin dificultades, a costa de que sean más altas las cuotas a pagar una vez transcurrido el período de carencia.
¿Superar o no la fiscalidad?
Otro de las dudas que les surge a los titulares de hipotecas es si conviene o no conviene superar el importe de las desgravación fiscal o es mejor limitarse a estas cantidades. En este caso depende del planteamiento de futuro de esa persona. Se puede optar por limitarse al límite de los 9.000 euros por declaración que recoge la ley del IRPF siempre que se no se tenga previsto cambiar de vivienda durante un periodo largo y se quiera extender al máximo la desgravación.
Sin embargo, fuera de este caso, las rebajas obtenidas por amortización de capital rebaja los intereses son significativos, aunque ello reduzca la posibilidad de futuras desgravaciones.
Con carácter general la deducción por inversión en la vivienda habitual es el 10,05% (porcentaje estatal) y 4,95% (porcentaje autonómico) de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente (15% en total).
Cuando en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual se utilice financiación ajena, los porcentajes de deducción aplicables a la base de deducción anterior serán durante los dos años siguientes a la adquisición o rehabilitación, el 16,75% (porcentaje estatal) y el 8,25% (porcentaje autonómico) sobre los primeros 4.507,59 euros (25% en total) y el 10,05% (porcentaje estatal) y 4,95% (porcentaje autonómico) sobre el exceso hasta 9.015,18 euros (15% en total).
Con posterioridad los porcentajes anteriores serán del 13,4% (porcentaje estatal) y 6,6%(porcentaje autonómico) y del 10,05% (porcentaje estatal) y el 4,95% (porcentaje autonómico), respectivamente (en total 20% y 15% respectivamente).
¿Amortización en cuota o en plazo?
Los expertos creen que la decisión depende mucho de la situación económica del titular de la hipoteca, aunque en cualquier caso la modalidad de amortización en plazo siempre conlleva una significativa reducción del importe final abonado. Los responsables de productos hipotecarios explican que si la situación del titular de la hipoteca es muy desahogada es más ventajoso recurrir a la reducción del plazo, pero si no es así siempre es más positivo beneficiarse de un descuento mensual inmediato que reduce fuertemente el esfuerzo financiero del comprador.
En el ejemplo anterior de una hipoteca a 25 años a un tipo de interés del 4,25%, la rebaja conseguida en la vida total del crédito con una amortización de 6.000 euros si se aplica a la cuota sería de 9.900 euros mientras que si se aplica al plazo sería de 16.575 euros, es decir que la reducción es de 6.675 euros en total.
Aún con todo, cabe recordar que muy posiblemente este ahorro no llegue a cumplirse ya que tal y como resaltan los datos de la Asociación Hipotecaria la mayoría de estos créditos se amortizan en un plazo inferior al contratado.
