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¿Qué son las hipotecas subprime?
Un crédito o hipoteca subprime es aquella considerada de alto riesgo porque se concede a clientes con un historial laboral o de solvencia muy bajo. En general, las personas que acuden a estos créditos tienen unas condiciones fuera de lo que una entidad bancaria “normal” aceptaría, por ejemplo no tiene un trabajo estable, es la primera vez que trabaja, sus ingresos no son recurrentes o no puede demostrar mediante nominas sus ingresos, etc. y con éstas características éstos prestatarios no tienen acceso a avales bancarios.
Estos préstamos se conceden con una tasa de interés superior a la del mercado, debido a que entrañan más riesgo, pero aún resultan atractivas para muchos consumidores en periodo de tipos bajos, como los registrados en los últimos años.
La concesión de estos créditos no lo realizan habitualmente los bancos sino una especia de casas de hipotecas, aunque en muchos casos dichas compañías están en manos de entidades financieras. En nuestro país no han proliferado estas sociedades, pero en el mercado estadounidense cuentan con un nicho de mercado muy amplio y una gran aceptación.
En cualquier caso, el sistema crediticio estadounidense es menos flexible que el español y europeo a la hora de conceder los préstamos hipotecarios. Los bancos y entidades financieras de aquel país utilizan a la hora de calcular los riesgos una escala de calificación por puntos. Se van adjudicando puntos a quien pide el crédito según unos parámetros, nivel de ingresos, puntualidad de pago –esta es una de las más importantes-, estabilidad laboral, etc. Los créditos subprime son los que tienen una calificación inferior a 620 puntos mientras que los llamados “normales” o los que prestaría un banco tradicional tienen una calificación por encima de 800.
El mercado español
Como hemos explicado, en España, las hipotecas de alto riesgo no existen, aunque el boom inmobiliario de los últimos años ha bajado mucho el listón de los requisitos exigidos por los bancos a los clientes más conflictivos. A ellos se une la ralentización del precio de la vivienda, el mayor retraso en la venta de pisos y la paulatina subida del Euribor, que ya se encuentra en el 4,564% a cierre de julio.
Las entidades más parecidas en nuestro país a las casas de hipotecas basura estadounidenses son las nuevas entidades especializadas en reunificar la deuda de los particulares, que están proliferando en los últimos años con grandes campañas de publicidad. Por ello, algunos expertos han alertado sobre su función ya que consideran que en muchos casos elevan el nivel de riesgo de las personas que recurren a estos servicios.
En cualquier caso, las entidades financieras y las consultoras inmobiliarias y de tasación no creen que el colapso crediticio de EE UU llegue a trasladarse a nuestro país. En su opinión, el único factor que podría cambiar esta situación sería un repentino crecimiento del paro. Sin embargo, en estos momentos, el paro español se encuentra bajo mínimos históricos (7,95%) y se sitúa en cifras del año 1978. Pero no se puede olvidar que el sector construcción es el gran motor de la creación de empleo en este país.
La morosidad también se encuentra en niveles envidiables en España. Ésta se cifra en el 0,462%, una de los datos más bajos de la zona. Por ejemplo, en EE UU, según la Asociación de Banqueros Inmobiliarios (MBA, sus siglas en inglés), la tasa de deudores morosos era del 4,95% en diciembre. Por su parte, los créditos de alto riesgo anotaron una tasa de morosidad del 13,33% en el mismo período.
Horizonte despejado, según el Gobierno y Renta 4
La sociedad Renta 4 descartó el pasado viernes que la crisis hipotecaria que se está viviendo en EE UU pueda ser "un anticipo" de lo que pueda ocurrir en el mercado inmobiliario en España. No obstante, indicó que lo lógico es que esta situación sí provoque "una estabilización del mercado financiero y residencial en un corto plazo, pero no caídas importantes", según el gestor y analista de Renta 4 Miguel Jiménez
Esta firma de bolsa explicó no obstante que el verdadero problema podría venir "cuando cambie el ciclo económico y el ciclo bursátil" más a largo plazo. "Llevamos cinco años de subidas y, aunque hay ciclos y fluctuaciones en la economía, no parece que nos encontremos al final de uno de estos ciclos"
Tampoco el Gobierno de Zapatero ve nubarrones. El secretario de Estado de Economía, David Vegara, afirmó que “a su juicio” los problemas generados por las hipotecas subprime están "focalizados" en Estados Unidos. El secretario del Tesoro estadounidense, Henry Paulson, dijo que “los problemas hipotecarios están contenidos, según Bernanke –presidente del Banco Federal de EE UU-, pero sus vaivenes son contagiosos”. Quizá el pánico no cunda, pero ya están listos los cazamariposas para frenar que éstas vuelen libremente.
La pescadilla que se muerde la cola
Una de las claves del problema de la crisis hipotecaria estadounidese está en los hedge funds, los conocidos fondos de inversión libre, sociedades en las que las personas depositan su dinero esperando una rentabilidad mayor. Normalmente su atractivo está en ofrecer mayor rentabilidad a un mayor riesgo, aunque lo segundo no se lo dejen tan claro al inversor.
En EE UU, los bancos dan créditos a los compradores de vivienda y en vez de soportar el riesgo que ello supone lo traspasan en forma de bonos y titulizaciones privadas a inversores familiarizados con estos productos, que no son otra cosa que una variedad de los bonos y letras del Tesoro de toda la vida pero emitidos en vez de por el Tesoro Público (el Estado) por empresa privadas, en este caso entidades financieras especializadas en hipotecas. Al emitir las titulizaciones o bonos hipotecarios, utilizan como garantía la propia hipoteca. En EE UU ha proliferado una fórmula basada en que los hedge funds soporten la titulización de las hipotecas, por lo que a la hora de la crisis se han visto más expuestos que otros fondos.
La sangría ha tocado de lleno al sector de la banca estadounidense. Por un lado, las casas de crédito han sido las más perjudicadas. American Home Mortage (AHM), New Century y Home Banc ya se encuentran en quiebra. Este hecho se debe a que la gente no puede pagar afrontar sus pagos y sus hipotecas quedan sin pagar, con lo que se crea una deuda que no es devuelta a la casa hipotecaria. Countrywide Financial y Accredited Home Lenders también han reconocido tener problemas con los impagos por lo que han anunciado recortes de plantilla para reducir costes. Por otro lado tenemos los famosos Hedge Funds, en los cuales muchos bancos tienen invertido parte de su capital. Algunos de los más dañados son son Bear Stearns, que ha cancelado dos fondos relacionados con las hipotecas sub prime, los alemanes IKB y Deutsche Bank, que han reconocido tener parte de su negocio de hedge funds en este tipo de hipotecas aunque no han dicho cantidades, y el francés BNP que también participa de este tipo de negocio.
Santander y BBVA están de momento "a salvo" de la crisis hipotecaria declarada en los mercados financieros de todo el mundo, debido a los créditos de calidad y a la eficiencia del sistema financiero español, según los analistas. A estos expertos tampoco les preocupan las consecuencias que puede tener para las entidades ya que ni Santander ni BBVA operan en el sector de las hipotecas "subprime" a través de ninguna de sus filiales, como aseguran fuentes que conocen en profundidad el sector. Sin embargo, el Santander sí tiene presencia en este mercado de créditos "subprime" -de alto riesgo-, pero sólo en créditos al consumo, a través de la financiera estadounidense Drive, adquirida hace casi un año por el Santander Consumer Finance y que obtiene casi la mitad de su negocio en Texas, California, Florida y Georgia.
Las mil y unas caras de la deuda
El modus operandi de las entidades estadounidenses que operan en las hipotecas de alto riesgo es siempre el mismo. Tomando un ejemplo figurado, una de estas entidades, por ejemplo, AHM, ya en quiebra, concedía a los particulares que lo solicitaban hipotecas por 1.000 millones. Otro banco titulizaba sus hipotecas con un rendimiento del 7%. Luego AHM solicitaba un nuevo crédito a otra entidad, por ejemplo, 2.000 millones de dólares, con un interés al 5% que utilizaba para comprar a su vez estos bonos emitidos sobre sus propias hipotecas, con el fin de sacar una rentabilidad del 2% por la diferencia entre el 7% que le abonaban los particulares a los que concedía hipotecas y el 5% pagado por ella misma en el crédito solicitado al 5%.
Y ¿qué ocurre cuando deja de subir el precio de la vivienda?, ¿qué sucede cuando se dan hipotecas sin extremar los controles y a personas sin unos mínimos de solvencia?, ¿qué se hace cuando se dejan de pagar las hipotecas?. ¿Y cuándo el precio de los títulos empiezan a bajar?.
La respuesta a estas preguntas es que este sofisticado sistema de ingeniería financiera se resiente con fuerza y el fondo tiene que cerrar por no poder hacer frente a sus deudas. Se contagia el mercado y la bolsa y se produce el apocalíptico escenario que hemos contemplado en las últimas semanas.
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